L'erreur la plus coûteuse que commettent les acheteurs étrangers en Indonésie n'est pas de choisir la mauvaise villa. C'est de choisir un titre qui interdit discrètement ce pour quoi ils l'ont achetée.
Partons du fait dont tout le reste découle : un ressortissant étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété en Indonésie. Hak Milik, le titre de pleine propriété, est réservé aux citoyens indonésiens par la loi agraire de 1960. Tous les montages proposés aux acheteurs étrangers composent avec cette règle, ils ne la contournent pas.
Il existe trois voies légitimes. Elles ne sont pas interchangeables, et ce qui les sépare n'est ni le prix ni la durée. C'est le droit, ou non, de tirer un revenu du bien.
C'est le montage courant, celui que retiennent la plupart des acquisitions de villas à Bali. Vous détenez un bail sur le terrain pour une durée déterminée, en général vingt-cinq à trente ans, assorti d'une option contractuelle de prorogation.
Il se met en place vite, n'exige aucun capital minimum et, avec les licences d'exploitation adéquates, il autorise la location. Ce qu'il ne donne pas, c'est la moindre part du terrain. Au terme, vous détenez le reliquat d'un bail dont la valeur dépend entièrement de la clause de prorogation négociée au départ.
C'est un titre inscrit au registre foncier, pas un contrat passé avec un propriétaire, et il court jusqu'à quatre-vingts ans : trente, puis vingt, puis trente. Sur le papier, c'est la position la plus solide qu'un particulier étranger puisse tenir.
Deux conditions s'appliquent. Il faut un titre de séjour indonésien valide, KITAS ou KITAP. Et pour une maison individuelle à Bali, il existe un prix d'achat plancher, actuellement 5 milliards d'IDR.
Vient ensuite la condition qui piège les acheteurs : le Hak Pakai est limité à l'usage résidentiel personnel. Vous pouvez habiter la maison. Vous ne pouvez pas l'exploiter en location. Les acheteurs qui se sont orientés vers le Hak Pakai parce qu'il paraissait le titre le plus sûr, tout en comptant louer la villa en courte durée en leur absence, ont acheté le seul montage qui l'interdit.
Une société indonésienne à capitaux étrangers détient le bien sous le régime du Hak Guna Bangunan, le droit de construire. C'est la voie de ceux dont le projet est commercial : plusieurs villas, une exploitation locative gérée, une véritable activité.
Elle emporte de vraies obligations : capital minimum, reporting, impôt sur les sociétés, une structure d'exploitation à maintenir que la villa soit pleine ou vide. Pour un bien unique acheté en partie pour un usage personnel, c'est presque toujours disproportionné. Pour un portefeuille, ou pour tout ce que vous comptez exploiter à l'échelle, c'est le seul montage qui tienne.
Demandez-vous quelle part du temps la villa produira du revenu plutôt que de vous accueillir.
L'Indonésie n'est pas un marché difficile. C'est un marché où le dossier décide du résultat, et où le dossier se fait avant que l'on ne tombe amoureux de la vue.
