Самая дорогая ошибка иностранных покупателей в Индонезии — не выбор не той виллы. Это выбор титула, который негласно запрещает именно то, ради чего виллу покупали.
Начнём с факта, из которого следует всё остальное: иностранный гражданин не может владеть землёй в Индонезии на праве полной собственности. Hak Milik — титул полной собственности — по Основному аграрному закону 1960 года закреплён за гражданами Индонезии. Все схемы, предлагаемые иностранным покупателям, работают внутри этого правила, а не в обход него.
Легитимных путей три. Они не взаимозаменяемы, и различие между ними не в цене и не в сроке. Оно в том, разрешено ли вам получать доход от объекта.
Самая распространённая схема, по которой на Бали и совершается большинство покупок вилл. Вы держите аренду земли на фиксированный срок, обычно двадцать пять — тридцать лет, как правило с договорным опционом на продление.
Оформляется быстро, минимального капитала не требует, и при наличии нужных операционных лицензий виллу можно сдавать. Чего вы не получаете — так это доли в самой земле. К концу срока у вас остаётся остаток аренды, стоимость которого целиком зависит от условия о продлении, согласованного в самом начале.
Это зарегистрированный титул, а не договор с собственником земли, и действует он до восьмидесяти лет: тридцать, затем двадцать, затем тридцать. На бумаге это самая прочная позиция, доступная иностранному физическому лицу.
Условий два. Нужен действующий вид на жительство в Индонезии, KITAS или KITAP. А для дома с землёй на Бали установлена минимальная цена покупки, сейчас 5 млрд индонезийских рупий.
И условие, на котором спотыкаются чаще всего: Hak Pakai ограничен личным проживанием. Вы можете жить в доме. Вы не можете сдавать его в аренду. Покупатели, выбравшие Hak Pakai как самый надёжный титул и при этом рассчитывавшие сдавать виллу посуточно в своё отсутствие, приобрели единственную схему, которая этого не допускает.
Индонезийская компания с иностранным капиталом владеет объектом на праве Hak Guna Bangunan — праве застройки. Это путь для тех, чей замысел коммерческий: несколько вилл, управляемая арендная операция, полноценный бизнес.
Это влечёт реальные обязанности: минимальный капитал, отчётность, налог на прибыль, операционную структуру, которую надо содержать независимо от загрузки виллы. Для одного объекта, купленного отчасти для себя, это почти всегда избыточно. Для портфеля или для всего, что вы намерены вести в масштабе, это единственная жизнеспособная схема.
Спросите себя, какую долю времени вилла будет зарабатывать, а не принимать вас.
Индонезия — не сложный рынок. Это рынок, где исход решают документы и где документы делаются до того, как вы влюбитесь в вид.
