Une circulaire fédérale a supprimé deux règles qui écartaient discrètement un grand nombre d'acheteurs. Si vous aviez regardé la voie immobilière avant 2026 et conclu que vous n'étiez pas éligible, cette conclusion est probablement périmée.
Le chiffre affiché n'a pas bougé : deux millions de dirhams d'immobilier ouvrent droit à une résidence de dix ans renouvelable. Ce qui a changé le 20 février 2026, c'est la façon de compter ces deux millions, et ce changement pèse plus lourd que le chiffre.
Deux interprétations installées de longue date ont disparu.
La première était l'exigence qu'un million d'AED soit versé comptant à l'entrée. Cette règle excluait de fait tout acheteur en plan de paiement échelonné, ce qui, sur un marché majoritairement en sur plan, représente beaucoup de monde.
La seconde était la règle des 50 % remboursés sur les biens hypothéqués, qui obligeait l'acheteur à avoir amorti la moitié du prêt avant que le bien ne soit pris en compte. Un bien hypothéqué est désormais éligible bien plus facilement.
Le critère est le prix d'achat figurant au titre de propriété, non la valeur de marché actuelle. Deux conséquences en découlent, et elles jouent en sens inverse.
Si votre bien s'est fortement apprécié au-delà du seuil, la plus-value ne vous sert à rien : c'est le prix au titre qui est lu. À l'inverse, si vous avez acheté au-dessus du seuil et que le marché a depuis fléchi, vous n'êtes pas pénalisé.
Vous pouvez aussi cumuler un nombre illimité de biens. Si le total des prix d'achat de l'ensemble de vos titres atteint 2 millions d'AED, vous êtes éligible. Trois petits lots dans trois émirats différents comptent exactement autant qu'un grand appartement, ce qui change la physionomie de beaucoup de portefeuilles.
Les acquisitions sur plan auprès de promoteurs agréés sont éligibles sous conditions définies. Combiné à la suppression de la règle du comptant, c'est le vrai basculement : un acheteur en 20/50/30 n'attend plus la fin de l'échéancier pour devenir éligible.
La condition à vérifier, projet par projet, est de savoir si le promoteur figure sur la liste agréée et à quel stade le dossier doit se trouver pour que la demande puisse être déposée. C'est une question à réponse factuelle, et sa place est dans le dossier avant la réservation, pas après.
Depuis avril 2026, la voie immobilière suit un parcours unique au lieu de deux circuits déconnectés.
Un Golden Visa est un titre de séjour. Ce n'est pas une résidence fiscale, et les deux sont régulièrement confondus. Savoir si vous devenez résident fiscal aux Émirats, et ce que cela implique pour vos obligations dans votre pays d'origine, est une autre question, régie par le décompte des jours, le centre des intérêts et la convention applicable : elle relève de votre conseil fiscal, pas d'un agent immobilier.
Nous vous dirons si une acquisition donnée franchit le seuil. Nous ne vous dirons pas ce qu'elle fait à votre situation fiscale, parce que la réponse dépend d'éléments personnels qui ne nous regardent pas, sauf si vous choisissez de les confier à un professionnel habilité à en tirer les conséquences.
