Ce que nous vérifions avant qu'un projet n'arrive sur ce site

On nous propose bien plus que ce que nous publions. Voici le filtre, écrit noir sur blanc, pour que vous puissiez nous y tenir.

Tous les courtiers se disent sélectifs. Très peu disent en quoi consiste la sélection, ce qui rend l'affirmation invérifiable. Voici la nôtre.

Étape un, le promoteur

Avant l'immeuble, celui qui le construit. Nous regardons :

• L'historique de livraison. Combien de projets achevés, et avec quel retard. Un promoteur qui glisse systématiquement de six mois est une grandeur connue. Un promoteur avec un retard catastrophique isolé dans un parcours par ailleurs propre demande une explication.
• La solidité financière. Le pipeline est-il financé de façon plausible, ou chaque lancement paie-t-il le précédent ?
• La conformité de l'escrow. Compte enregistré, libérations liées aux jalons, régulateur à jour.
• Ce qu'il construit quand personne ne regarde. Les prestations livrées sur le projet précédent, comparées aux prestations vendues.

Un promoteur qui échoue à cette étape met fin à la discussion, quel que soit l'aspect du projet et quelle que soit la commission proposée.

Étape deux, la structure de l'opération

Puis les conditions. L'échéancier et le fait générateur de chaque appel de fonds. Un retard décale-t-il l'échéancier, ou vous laisse-t-il payer dans un chantier à l'arrêt ? La clause de défaut, dans les deux sens. Les frais d'enregistrement et de transfert, tous, pas seulement ceux qu'il est commode de mentionner. L'estimation des charges, comparée à des immeubles équivalents plutôt qu'à l'optimisme du promoteur.

Étape trois, la sortie

La question qu'on nous pose le moins et que nous examinons le plus. Le lot peut-il être cédé avant livraison, à quel stade et moyennant quels frais ? Quelle est la profondeur du marché secondaire dans ce quartier, combien de lots comparables se sont échangés sur douze mois et avec quelle décote par rapport au lancement ? Qu'est-ce qui doit être livré au même moment, en concurrence pour le même acquéreur ?

Un actif dont on ne peut pas sortir n'est pas un investissement, quel que soit le rendement projeté.

Étape quatre, les chiffres honnêtes

Nous reconstruisons le rendement nous-mêmes, de zéro : loyer réaliste pour la typologie réelle, moins les charges, moins une hypothèse de vacance que nous assumerions devant vous, moins la gestion, moins l'amortissement de l'ameublement sur le stock en courte durée. Si le résultat est nettement inférieur à ce qui est commercialisé, soit nous publions avec notre propre chiffre, soit nous ne publions pas.

Ce que nous ne prétendons pas

Ce processus réduit le risque. Il ne le supprime pas. Des promoteurs au parcours excellent livrent quand même en retard. Un marché qui monte depuis cinq ans peut s'arrêter. Le change bouge dans les deux sens, et un rendement local correct peut devenir désagréable une fois converti.

Ce que nous pouvons vous dire, c'est ce que nous avons regardé, ce que nous avons trouvé et ce que nous n'avons pas pu vérifier. C'est cette dernière catégorie qui mérite votre attention : sur n'importe quel projet, nous nommons ce que nous n'avons pas pu confirmer plutôt que de le passer sous silence.

Si un projet publié sur ce site s'avérait avoir échoué à l'un de ces tests, nous voulons le savoir. C'est la seule façon pour que le filtre garde une valeur.