Что мы проверяем, прежде чем проект попадёт на этот сайт

Нам предлагают гораздо больше, чем мы публикуем. Вот наш фильтр, записанный, чтобы вы могли спросить с нас по нему.

Каждый брокер говорит, что он избирателен. Мало кто объясняет, в чём состоит отбор, — и проверить утверждение невозможно. Вот наш.

Этап первый, застройщик

Сначала не дом, а тот, кто его строит. Мы смотрим на:

• Историю сдачи объектов. Сколько проектов завершено и с какой задержкой. Застройщик, стабильно опаздывающий на полгода, — понятная величина. Застройщик с одной катастрофической задержкой на в остальном чистой истории требует объяснений.
• Финансовое положение. Правдоподобно ли профинансирован портфель проектов или каждый новый запуск оплачивает предыдущий.
• Соблюдение режима эскроу. Зарегистрированный счёт, раскрытие средств по этапам, отсутствие претензий регулятора.
• Что он строит, когда никто не смотрит. Фактическая отделка и оснащение прошлого проекта в сравнении с тем, что по нему продавали.

Застройщик, не прошедший этот этап, закрывает разговор — независимо от того, как выглядит сам проект и какая предлагается комиссия.

Этап второй, структура сделки

Затем условия. График платежей и основание каждого платежа. Сдвигает ли задержка график или оставляет вас платить за замерший объект. Пункт о просрочке — в обе стороны. Регистрационные и передаточные расходы полностью, а не только те, о которых удобно упомянуть. Оценка сервисных сборов в сравнении с сопоставимыми домами, а не с оптимизмом самого застройщика.

Этап третий, выход

Вопрос, который нам задают реже всего и который мы разбираем тщательнее всего. Можно ли уступить объект до сдачи, на какой стадии и за какую плату? Какова глубина вторичного рынка в этом районе, сколько сопоставимых лотов сменило владельца за последние двенадцать месяцев и с каким дисконтом к цене запуска? Что сдаётся примерно в те же сроки и борется за того же покупателя?

Актив, из которого нельзя выйти, не является инвестицией, что бы ни обещала прогнозная доходность.

Этап четвёртый, честные цифры

Мы пересобираем доходность сами, с нуля: реалистичная аренда для конкретного типа планировки, минус сервисные сборы, минус допущение о простое, которое мы готовы защищать перед вами, минус управление, минус амортизация обстановки для посуточного жилья. Если результат существенно ниже того, что рекламируется, мы либо публикуем объект со своей цифрой, либо не публикуем вовсе.

Чего мы не утверждаем

Этот процесс снижает риск. Он его не устраняет. Застройщики с прекрасной историей тоже опаздывают. Рынок, растущий пять лет, может встать. Валюта движется в обе стороны, и приличная доходность в местных деньгах после конвертации может оказаться неприятной.

Мы можем сказать вам, на что смотрели, что нашли и что не смогли проверить. Именно последняя категория заслуживает внимания: по любому проекту мы называем то, что не смогли подтвердить, а не обходим это молчанием.

Если окажется, что проект с этого сайта не прошёл одну из этих проверок, мы хотим об этом знать. Только так фильтр сохраняет смысл.