Десять лет Грузия оставалась самым простым для входа рынком недвижимости в регионе. Изменение марта 2026 года его не закрывает, но подводит черту под самым дешёвым способом войти.
В апреле 2026 года на иностранных покупателей пришлось 47 % всех продаж квартир в Батуми. Не новых проектов, не премиального сегмента — рынка целиком. Трудно назвать другой европейский приморский город, где это так.
Причины не загадочны.
Простота имеет самостоятельную ценность. Дело не в том, что цифры непобиваемы, а в том, что они читаются без консультанта и достаточно долго остаются стабильными, чтобы на них строить план.
Иностранец может купить квартиру в Батуми без вида на жительство, без местного идентификационного номера и без специального разрешения. Единственное значимое ограничение касается земель сельхозназначения, а это не то, что вы собираетесь покупать.
Минимальная сумма инвестиции, дающая право на временный вид на жительство через недвижимость, выросла со 100 000 USD до 150 000 USD.
Заявленная цель — сместить рынок к более дорогим покупкам с более длинным горизонтом. Проще говоря, Грузия пытается сократить объём мелких спекулятивных сделок, совершаемых исключительно ради разрешения, и привлечь покупателей, у которых есть причина остаться.
Практическое следствие — разделение, которого раньше не было. Покупка исключительно как инвестиция не затронута: цены входа в Батуми начинаются заметно ниже нового порога, а налоговый режим не изменился. Покупка ради получения ВНЖ теперь требует существенно большей суммы, и студия за 60 000 $ этой цели больше не служит.
Объём строящегося предложения в Батуми велик, и значительная его часть рассчитана на одного и того же покупателя с одним и тем же планом посуточной сдачи. Высокая доля иностранцев — сила, когда спрос широк, и слабость, когда это одна узкая группа, действующая одинаково. Загрузка на сезонном приморском рынке не постоянна, и дом, где большинство собственников охотится за одними и теми же летними неделями, конкурирует сам с собой.
Это довод в пользу того, чтобы внимательно смотреть на расположение и качество дома, а не на прогнозную доходность, и со скепсисом относиться к любому допущению о загрузке выше 70–75 %.
Грузия подходит покупателю, которому нужна небольшая, чистая и малозатратная позиция на рынке с по-настоящему простым налоговым режимом и который трезво смотрит на сезонность. Она хуже подходит тому, кому срочно нужна глубокая ликвидность при перепродаже: круг покупателей, хотя и активен, тоньше, чем на столичном рынке.
Если ВНЖ входит в ваши расчёты, в марте арифметика изменилась. Её стоит пересчитать.
