Примерно три четверти всего проданного в Дубае в этом году было продано до того, как появилось. Это уже не тенденция, а структура рынка, и она меняет подход к цене входа, перепродаже и риску.
В первом полугодии 2026 года в Дубае зафиксировано около 87 800 сделок с недвижимостью примерно на 291,7 млрд дирхамов, и почти семь из десяти пришлись на строящиеся объекты. Только в жилом сегменте продажи на стадии строительства составили около трёх четвертей как по количеству, так и по объёму.
Большинство комментариев читает это как знак доверия: покупатели верят в пайплайн, значит, пайплайн здоров. Это одно прочтение. Вот что это означает на деле, когда подписываете вы.
На рынке, где большинство сделок — первичные продажи, предельный продавец не другой собственник, а застройщик, выводящий следующую очередь. На перепродажу это влияет вполне конкретно: когда вы решите выйти, конкурирующим предложением часто окажется более новая башня в том же районе, с планом оплаты и отделом продаж за спиной.
Поэтому мы внимательно смотрим на две цифры, которых почти не бывает в буклете: сколько лотов застройщик ещё держит в том же районе и что сдаётся в течение двенадцати месяцев до и после вашего объекта. Проект может быть отличным и при этом плохой точкой входа просто потому, что продавать вы будете против следующего запуска собственного застройщика.
Такая высокая доля строящегося жилья говорит не только о вере в Дубай. Она говорит о денежном потоке. План, который требует 20 % сейчас и растягивает остальное на три года, по сути является рассрочкой. Он позволяет зайти в актив по сегодняшней цене, оплачивая его из будущих доходов.
Это настоящее преимущество и главная причина, по которой строящееся продаётся лучше готового. Но это же значит, что доходность, напечатанная на рекламном листе, почти не имеет значения в момент решения. Значение имеют график, основание для каждого платежа и то, что происходит при срыве этапа.
Режим эскроу в Дубае — один из лучших в регионе: средства раскрываются под этапы строительства, а не поступают на общий счёт застройщика. Это реальная защита от того, что проект профинансируют и бросят.
Но это не защита от задержки. Проект может быть полностью законным, полностью профинансированным и сдаться на восемнадцать месяцев позже. Если ваш расчёт опирается на арендный доход с конкретного квартала — чтобы обслуживать кредит или покрыть обязательство в другом месте, — хрупкая часть именно это допущение, а не капитал.
Ничто из сказанного не аргумент против строящегося жилья в Дубае: мы предлагаем его много. Это аргумент за другой вопрос в начале разговора: не какой проект, а с какого момента этот актив должен начать вести себя как актив.
То, что рынок на три четверти состоит из строящегося жилья, — не предупреждение. Это факт, который надо закладывать в цену.
