Любой буклет по строящемуся жилью начинается с прогнозной доходности. Почти ни один не начинается с графика платежей — а именно он определяет, подходит ли вам покупка.
Прогнозная доходность — это прогноз. План оплаты — это договор. Когда они стоят рядом на одной странице, большинство покупателей сначала читают прогноз, и это неверный инстинкт.
Валовая доходность 8 % на объекте за 1,5 млн дирхамов предполагает 120 000 дирхамов арендной платы в год. Чтобы перейти от неё к тому, что реально приходит на счёт, вычтите:
Ни одна из этих статей не секрет, и ни одна не входит в заявленную цифру. Хорошо выбранный актив может остаться отличным и после всех четырёх. Суть в том, что цифра из буклета никогда и не была той цифрой.
План вида 20 / 50 / 30 сообщает то, чего не может ни один прогноз: сколько именно денег уходит с вашего счёта и примерно когда. Двадцать процентов при бронировании. Пятьдесят — по этапам строительства. Тридцать — при передаче ключей.
Это не проекция. Это график, он вписан в договор купли-продажи, и именно его должна выдержать ваша собственная ликвидность.
Одни планы привязаны ко времени: платёж наступает в календарную дату независимо от того, построено ли что-нибудь. Другие привязаны к стройке — к проверенным этапам. Второй вариант связывает ваши деньги с прогрессом, первый нет. Это различие стоит дороже двух пунктов прогнозной доходности.
В плане, привязанном к стройке, задержка сдвигает и ваши платежи: неприятно, но не разрушительно. В плане, привязанном к датам, вы можете оказаться полностью расплатившимся за недостроенный дом. Спросите и получите ответ письменно.
Прочитайте пункт о просрочке. Ставка пени, срок для устранения и право застройщика расторгнуть договор с удержанием средств сильно различаются от проекта к проекту, и это пункт, который никто не читает, пока он не понадобится.
План, который продолжается два-три года после получения ключей, действительно привлекателен: арендный доход может покрывать часть остатка. Это же и схема, где арифметика чаще всего тихо не сходится, потому что она опирается на то, что объект быстро сдастся по заложенной ставке.
Если этого не произойдёт, вы обслуживаете рассрочку по активу, который себя ещё не окупает. Просчитайте этот сценарий до подписания, а не после. План после сдачи, который работает только при полной загрузке с первого месяца, не работает.
До любого бронирования мы кладём перед вами полный график вместе со всеми расходами на приобретение — регистрацией, комиссией, оценкой сервисных сборов — и прогоняем план по намеренно пессимистичному сценарию сдачи. Если он это выдерживает, перед вами реальная возможность. Если он выживает только в оптимистичном сценарии, лучше узнать об этом, пока всё ещё идёт разговор.
